Come ben sapete, non è stato solo l’economista Eugenio
Benetazzo, autore dell’articolo postato (emigrato come altri conoscenti
all’Estero) a mettere in guardia dalle abitudine di investimento immobiliare
degli italiani, lui tra l’altro fino a qualche anno fa diceva esattamente il
contrario, mentre il sottoscritto sono più di dieci anni che con coerenza
sprona amici e conoscenti in altre direzioni di investimento per mettere al
sicuro i propri risparmi e risorse famigliari. Claudio
L'INCUBO DELL'IMMOBILE
Di Eugenio Benetazzo
Durante il
2013 il controvalore delle compravendite immobiliari ha raggiunto ormai la
metà di quanto si realizzava in epoca pre-crisi ovvero fine del 2007: in termini percentuali il 2013 si è chiuso con un calo di oltre
dieci punti percentuali sulla precedente rilevazione
del 2012. Nessuno si è salvato, tutte le tipologie immobiliari sono state colpite: residenziali, commerciali e produttive.
In televisione non se ne parla per ovvie pressioni ed ingerenze lobbistiche, ma
su scala nazionale dopo i suicidi per vessazione fiscale e bancaria, dopo l'andamento inarrestabile della
disoccupazione giovanile, dopo le chiusure a gògò di piccole e medie imprese private, sarebbe il caso di dedicare qualche
riflessione al futuro del mercato immobiliare italiano recitando qualche
novena. Chi lavora nel settore parla di una salutare correzione, chi invece lo guarda da analista esterno dovrebbe
utilizzare il termine scomodo di crollo a tutti gli
effetti, crollo che sembra inarrestabile. Quest'ultimo non riguarda solo
il prezzo medio di vendita, ma anche il deterioramento di quelle
le condizioni di mercato che un tempo consentivano la
negoziabilità di una compravendita immobiliare: ad esempio ormai è fuori
controllo lo spread tra il prezzo richiesto in vendita ed il primo prezzo genuino disponibile sul mercato da parte di potenziali
acquirenti.
L'investimento immobiliare è stato un motore di performance
che ha consentito la sedimentazione di patrimoni su patrimoni nei precedenti
decenni per le generazioni di italiani che investivano unicamente in titoli di stato ed in immobili residenziali a reddito.
Ora tutto questo si è trasformato in un incubo. Chi ha ereditato o ha
investito negli anni prima in immobili in Italia si
trova nell'impossibilità di smobilizzare il proprio patrimonio, in certi
casi nemmeno con i nuovi valori di mercato, ampiamente a sconto rispetto ai
valori del 2007. L'investimento immobiliare in proprietà all'estero invece
sembra non conoscere crisi, negli ultimi sette anni il volume delle
compravendite è quasi raddoppiato arrivando ad oltre 42.000 unità:
questo è stato dovuto proprio dalla volontà di migliaia di italiani che
diversamente dagli anni prima non hanno comprato la casa
all'estero solo come residenza vacanziera o solo come immobile da investimento,
ma proprio come prima casa per scappare da un paese ormai in declino
industriale ed economico. Ricordo ancora le denigrazioni di alcuni
immobiliaristi di grido nel mio territorio circa dieci anni quando feci loro
presente che a breve mi sarei trasferito a Malta per il futuro che attendeva il paese.
Secondo la
loro view da professionisti ed imprenditori del settore, le mie motivazioni per
abbandonare il paese erano farneticazioni e puro terrorismo finanziario: inoltre a loro modo di vedere il
mercato immobiliare avrebbe continuato a salire perchè cosi ha sempre fatto,
ed era impossibile che questo trend si potesse invertire, soprattutto – a loro dire - per ragioni demografiche. Per la cronoca tre di loro
sono stati dichiarati recentemente falliti dal
Tribunale di Vicenza, mentre il quarto – un tempo baldanzoso agente
immobiliare - oggi lavora come inserviente in una nota catena di fast
food. Alcune professioni in Italia legate a questo settore prese nella loro
generalità non hanno alcun possibile futuro, se non una lenta ed inesorabile
terminazione: architetti, geometri, piccoli costruttori e soprattutto
agenti immobiliari. Consiglio loro di iniziare quanto prima ad imparare un
altro mestiere o provare a riciclarsi all'estero nei frontier markets: questa
estate a grande richiesta uscirà il mio nuovo pamphlet che si soffermerà
ampiamente anche su queste nuove opportunità di mercato. Sul fronte bancario in
Italia purtroppo non è stata implementata la strada della bad bank per
sollevare le grandi banche italiane dal peso di un patrimonio
immobiliare a garanzia ormai farlocco.
Se questa strada fosse stata
percorsa adesso almeno gli istituti bancari potrebbero riprendere ad erogare
con maggiore frequenza e più disinvoltura conferendo quindi più impulso di
mercato e vivacizzando la domanda. Sarà tuttavia proprio la demografia
del paese l'elemento esogeno destinato a creare un protrarsi a tempo
indefinito della depressione e sui prezzi del mercato immobiliare: questo
principalmente a causa dei flussi di immigrazione extracomunitaria, privi di
politiche meritocratiche all'ingresso, che generano fenomeni di
ghetizzazione o peggio degrado immobiliare, i quali continueranno a
impattare sul valore delle unità immobiliari siti in contesti strategici come i
centri storici o le aree ad edilizia popolare. Ne abbiamo già parlato anche in
un altro post, quanto è accaduto a Detroit lo
rivivrete anche in Italia, magari con diverse sfumature di contesto, ma quella
è la strada che ha intrapreso anche il mercato immobiliare italiano. La
Commissione Europea ha annunciato la scorsa estate che i meccanismi di
previdenza sociale necessitano di oltre 11 milioni di extracomunitari nei
prossimi dieci anni in modo tale da compensare la bassa natalità europea.
Mentre agli immobili ad uso commerciale e produttivo ci penserà l'accentuarsi
del declino produttivo, foraggiato e sostenuto da un immobilismo politico che
continua a preservare un apparato di stato parassitario e vessatorio.
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